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民间借款典型案例
浙江舜杰律师事务所 金尧坤
[案情简介]:2008年9月15日,陈某与姚某签订借款协议,约定姚某向陈某借款人民币500万元,借期为一年,并以姚某1400平方米的临街营业房作借款抵押,签约后,陈某借给姚某500万元,并办理了抵押登记手续。        
2008年11月13日上午,姚某跟陈某商量,因已经与银行谈好有一笔800万元贷款,需要用房产抵押,故想用其抵给陈某的上述营业房转户到王某的名下后,再作为对银行借款的抵押,并向陈某承诺用抵押房产贷到款项后即将所借的500万元借款立即归还,陈某信以为真,于当日共同向抵押登记机关办理了解除抵押登记的手续。 
2008年11月13日下午,姚某即与王某签订了房地产转让契约,以500万元的价格将上述房产转让给王某,当日办理过户登记变更手续,并缴纳了契税(契税计税价为780万元,房屋当时市场评估价约为850万元),王某未向姚某支付房屋转让的价款。上述房产转让后,姚某和王某均未向银行借款。2008年11月25日,姚某及家人突然失踪,至今音讯全无。陈某于是向法院提起借款诉讼,又另案以姚某无偿转让财产、损害债权人利益为由向法院提起了撤销权诉讼,要求撤销姚某与王某的房屋买卖关系。
另据查实,2008年1月1日,姚某将上述营业房出租给张某经营洗浴店,租赁期为三年。张某已经将三年租凭费全部支付给了姚某。张某也以姚某侵犯其承租人的优先购买权为由,向法院提起了确认房屋买卖关系无效的诉讼。
 
  本案争议的焦点问题是
  1,陈某依合同法第七十四条向姚某和王某提起撤销权诉讼是否成立?
2,如果陈某的撤销权诉讼胜诉的,陈某可否再以被姚某欺诈为由继续提起受欺诈撤销的诉讼,请求法院撤销其于2008年11月13日作出的同意解除抵押合同的行为,请求法院判决恢复抵押关系并责令登记机关恢复抵押登记。
3,张某可否提起优先购买权诉讼,请求认定姚某与王某签订的房屋买卖协议无效?还是应该请求撤销该买卖关系?
 
  [作者的分析]
本案是一起普通的民间借贷案件引发的撤销权与优先购买权冲突的案件,案件引起法律关系的交叉混杂,具有一定的典型性。作者对本所涉及的几个焦点问题发表如下的分析意见。
  一,陈某依合同法第七十四条向姚某和王某提起撤销权诉讼是否成立?
债的撤销权属于债权保全制度一种, 其功能是保护合法债权人的债权免受债务人的不当行为的侵害,以维护诚实信用原则和公平原则,我国撤销权的法律渊源是《合同法》。
《合同法》第七十四条规定:“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产,对债权人造成损害的,债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产,对债权人造成损害,并且受让人知道该情形的,债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。” 
“撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用,由债务人负担。”
从该条规定可以看出,撤销权有两种情形,一种是“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产,对债权人造成损害的,”,另一种是“债务人以明显不合理的低价转让财产,对债权人造成损害,并且受让人知道该情形的,”。这两种情形的区别在于构成条件有所不同,但法律后果一样。
       在本案中,由于陈某作为债权人的身份没有异议,故其具备提起撤销权的身份条件,这一问题的分岐点在于:陈某所提出的撤销权是属于前一种情形,还是后一种情形?还是都不符合上述两种情形?一种观点认为,姚某将房产转让给王某,虽然约定了转让价款,但实际没有支付价款,应认定为无偿转让财产的行为;另一种观点认为:姚某与王某的转让行为应认定为低价转让财产,且王某应知道这一情形;还有一种认为:姚某与王某的转让行为既不构成无偿转让,也不构成低价转让,不具备撤销权行使的条件。
  这三种不同观点的最终分岐点在于两个问题上,一是如何理解“无偿转让财产“的行为?二是如何认定“明显不合理的低价”?
  关于第一个问题如何理解“无偿转让财产“的行为?作者的看法是:从民法上来说,无偿转让一般指的是不支付对价而转移所有权的行为,包括赠予、免除对价,这种无偿转让财产的行为既可以由出让人单方面作出,也可以与受让人共同作出,但转让所有权无需支付对价是无偿转让的基本前提。如果转让附有任何对价方面的条件的,均不构成无偿转让,所以,本案中姚某和王某达成转让的协议中约定有对价的内容,因此从形式上而言不属于无偿转让,姚某事实上没有向王某追索协议约定的500万元转让价款或王某未向姚某支付对价,并不意味着转让的“无偿”,但如果姚某和王某虽然在办理产权转让的协议上附有单价,但私下约定不支付对价,或是王某只是挂名产权人的,则仍应认定为“无偿转让财产”。
对于第二个问题,即如果不构成无偿转让财产的情况下,本案的情形是否构成“以明显不合理低价转让财产”的行为?虽然现行的法律或司法解释中均没有认定“明显不合理低价”的具体数字化标准,但在合同法实施后,最高院曾经组织力量考虑过明显不合理的低价的标准,曾经提出过低于物的价值的30%处分,即构成明显不合理的低价的意见。但该意见最后没有以文件或其他书面的形式出台,最后是不了了之。但对此低价转让行为的认定既要考虑转让标的物的价值状况,也要考虑转让时的地点、时间、方式等因素,当然价格差距是主要的判定依据,上述最高院的意见仍可作为参考,一般而言,以低于实际价值25%-30%的标准作为认定明显不合理低价转让的标准,如果按上述标准计算后的价格绝对值相对于债权而言仍然很小的时候,也可视为不分割债权而不认定“明显不合理的低价转让”的例外情形。在本案中,姚某以500万元的价格将实际价值达850900万元价值的房屋转让给王某,以善良人的判断应可构成以明显不合理的低价转让。
最后, 如果陈某的撤销权诉讼不能成立的话,那么陈某可否根据姚某去向不明的事实,以姚某怠于行使其到期债权为由,向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权,即依据合同法第七十三条规定行使代位权?
《合同法》第七十三条规定因债务人怠于行使其到期债权,对债权人造成损害的,债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权,但该债权专属于债务人自身的除外。”该条规定的代位权行使的两个条件分别是“债务人怠于行使其到期债权”和“对债权人造成损害的”,前一个条件“债务人怠于行使其到期债权”一般是指债务人对自己债权采取的消极行为,在本案中,姚某因负债累累而外逃,很明显应符合上述情形,而后一个条件“对债权人造成损害”一般是指“债务人因怠于行使自己对第三人的权利,而又无资力清偿自己的债务,债权人因债务人的行为而使自己的债权有不能实现的危险”,在本案中,陈某完全有可能因为姚某的上述行为而使自己的500万元债权不能得到实现。因此,陈某主张代位权应该可以成立。
 
        二,陈某可否请求法院撤销其于2008年11月13日作出的同意解除抵押合同的行为,并请求法院判决恢复抵押关系?
        如果法院判决支持陈某的撤销权诉讼,将姚某与王某的房屋转让关系予以撤销,那么接下来的问题就是,陈某是否受姚某的欺诈?如果可以认定为欺诈,那么陈某可否请求法院撤销其于2008年11月13日作出的同意解除抵押合同的行为,并请求法院判决恢复抵押关系?
对这一问题前一部分的回答显然依赖于证据是否已经足以达到认定陈某受到姚某的欺诈,作出了违背其真实意思的行为?如果证据充分,那么法院当然应予作出认定,由于篇幅所限,案件的证据难以在本文中一一列明,故本文暂不对是否构成欺诈作出分析判断;而对后一个问题的解答则涉及到对我国合同法所规定的另一类撤销权理解与适用,本文拟从理论上作些粗浅的分析。
《合同法》第五十四条规定:“下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:
  (一)因重大误解订立的;
  (二)在订立合同时显失公平的。
  一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”
从上述规定可以看出,这类撤销权的适用对象是违背了意思自治和公平原则所订立的合同,而在本案中,对于解除抵押的行为性质存在争议,一种观点认为:解除抵押是一个物权行为,不是债权(合同)行为,另一种观点认为,抵押关系是担保法所规定的一种合同,解除抵押的本质也一种合同行为;因此,对解除抵押的行为性质的界定关乎这个争议问题的正确解决。
从《担保法》第三十八条“抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。” 和《物权法》第一百八十五条 “设立抵押权,当事人应当采取书面形式订立抵押合同。”的来看,抵押合同也是当事人之间设立民事权利义务关系的协议,从它的功能来看抵押合同是保证债权合同目的得以实现的合同抵押合同的设立、变更、终止均应适用《合同法》的相关规定,其本质上仍然是属于民事合同范畴内;另一方面,根据物权行为的无因性原则,物权行为的存在独立于基础行为,但抵押合同并不能独立于主合同而存在,即抵押合同本身依赖于债权的产生而产生,也随着债权的消灭(如履行、抵销等)而消灭,很显然,抵押合同并不直接产生独立的物权的效果,所以,作者认为抵押合同不是一个物权行为,而是一个合同行为。
        抵押合同作为一个民事合同,其合同当事人基于合意(本案中仅存在表象的合意)而作出的解除合同的行为,也是双方当事人的一个合同行为,其实质等于是双方订立了一个解除抵押合同的协议,是一个以消灭民事权利义务为内容的协议,因此,当该协议存在受欺诈的情形时,受欺诈一方应当可以依据《合同法》第五十四条规定,请求人民法院撤销该份解除抵押的协议。
但是,当法院作出撤销双方的解除抵押关系的协议后,并不当然产生抵押登记恢复的后果,法院的裁判也不能直接判定登记机关恢复抵押登记,因为抵押登记是一个行政行为而不是一个民事行为,所以,法院显然不能在一个民事纠纷中要求行政机关实施一个行政行为,另一方面,从程序上来说,由于登记机关并不是上述案件的当事人,因而,法院而无法在裁判文书中给一个没有当事人地位的第三者规定义务,所以,唯一的办法是,双方当事人在接到法院作出的撤销裁判后,重新到登记机关办理抵押登记,以实现债权的保障。
 
三,张某可否提起优先购买权诉讼,请求认定姚某与王某签订的房屋买卖协议无效?还是应该请求撤销该买卖关系?
张某作出本案争讼的房屋承租人,当承租房屋发生转让所有权时,当然有权依据合同法第二百三十条规定行使优先购买权。合同法第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”很显然,出租人在转让出租房屋时,通知承租人行使优先购买权是其法定的义务,本案中,姚某在转让其出租给张某的房屋时,依法应当在合理期限内通知张某,以便张某确定是否要求优先购买承租的房屋,姚某违反法定的义务,已经构成违约,张某当然有权起诉,要求行使优先购买的权利。
张某提起优先购买权诉讼, 其诉讼请求应当是请求确认姚某与王某签订的房屋买卖协议无效?还是应该请求撤销该买卖关系?这就涉及到如何理解我国现行民商法律制度中的优先购买权的性质。我国理论界对于优先购买权的性质历来存在较大的争论,一些著名的学者(如台湾的王泽鉴、我国的江平教授等)认为,优先购买权是一种形成权,因此,一旦承租人行使优先购买权时,即形成了一个同等条件但优于出让人与第三人之间买卖契约的新契约,出让人须受此新契约的拘束,须直接将房屋转让给优先买受人,另有一些观点(如王利明教授及最高院)认为,优先购买权是一种请求权、期待权,优先购买权人行使优先权时,并不当然与出让人形成一个新的契约,而须另行与出让人协商达成协议。
我国的民商法律制度中,规定有优先购买权的法律规范主要有四个:一是《合同法》第一百三十条规定的承租人优先购买权; 二是《物权法》第一百零一条规定的 按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额,其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利;三是《公司法》第七十二条规定的,有限责任公司的股东经其他股东同意转让的股权,在同等条件下,其他股东有优先购买权; 第四个是《合伙企业法》第二十二条规定的合伙人依法转让其财产份额的,在同等条件下,其他合伙人有优先受让的权利。
所以,判断姚某与王某的协议效力是无效还是待撤销,主要需要考虑两个方面,一是上述四个法律条文的规范类型,即有关优先购买权的法条是不是强制性规定?还有一点是优先购买权的性质属于形成权还是期待权、请求权?假如优先购买权的法条是强制性的规定,那么违反该条规定显然就会产生行为无效的后果,如果这些法条不属于强制性的规范,那么违反该条的规定不应产生无效的后果,而只须承担违约的后果;当然,如果优先购买权属于形成权的,那么,就会产生了一房两卖的问题,两个房屋买卖契约的效力就都属于待定,最后司法判决的结果是一个无效一个有效,如果优先购买权属于期待权、请求权,那么,违反优先购买权的法律规定,只需承担违约的责任,而不是直接地产生协议无效的后果。
从上述四个规定优先购买权的法条内容来看,其基本的取向是授予当事人的权利,而该权利是可以由权利人自行放弃、或双方协商变更,因而,上述法条并不属于强制性的法条,而是一种授权性的法条,所以,违反上述关于优先购买权法条的行为,后果仅应产生违约的后果,而不应产生协议无效的后果;当然,理论上对于优先购买权的性质分岐,肯定也须服从现行法律的规定,在此不再累赘。所以,本案中,张某不能请求人民法院认定姚某与王某转让协议的无效,而只能主张姚某的违约责任。
以上观点仅为作者个人粗拙之见,不当之处请指正。
 
                                             2009年4月17日
 
 
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